Aus dem Gemeinderat Gemeinderatssitzung 20.05.2015
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Gemeinderatssitzung vom 20.5.2015 – Die Freien Wähler berichten:

Bebauungsplan und Bauplanänderung Zugspitzstraße, Neubau am Weiher, Bürgerfragestunde zu Einheimischenmodell


Neuer Bebauungsplan für die Zugspitzstraße

Bereits in der Gemeinderatssitzung im April war das Bauvorhaben eines Bauträgers in der Zugspitzstraße abgelehnt und die Erlassung einer Veränderungssperre sowie das Aufstellen eines Bebauungsplanes, einstimmig entschieden worden. Der Beschluss zur Veränderungssperre sollte nun im Mai erfolgen. Herr Martin vom Planungsverband München informierte über die möglichen und sinnvollen Regelungen eines qualifizierten oder vereinfachten Bebauungsplanes.

Die Problematik liegt vor allen Dingen an der Größe des Gebietes „Am Echinger Wegäcker 24“. Dieser Bebauungsplan aus den 60er Jahren war nicht mehr zeitgemäß und 2006 aufgehoben worden, um eine Bebauung in zweiter Reihe zu ermöglichen. Der Planungsverband schlägt nun vor, das zu ursprünglich zum Bebauungsplan zugehörige Gebiet auf die Bereiche einzuschränken, in denen eine Regelung sinnvoll ist. Also in erster Linie dort, wo noch unbebaute Grünflächen bestehen oder eine Bebauung in zweiter Reihe möglich wäre.

Der Planungsverband empfiehlt primär die Einschränkung der Wohneinheiten für das Bauen in zweiter Reihe als geeignetes regulierendes Instrument. Die angrenzende Karwendelstraße unterliegt dem Bebaungsplan „Am Echinger Wegäcker 4“, dort ist eine Nachverdichtung momentan nicht möglich. Aus diesem Grund soll im Zuge der Planungen geprüft werden, ob es planungsrechtlich zulässig ist, diese Straße im neuen Bebauungsplan gleich mitaufzunehmen.

Die Kosten für den neuen Bebauungsplan liegen laut Planungsverband, je nach Schwierigkeit, zwischen 5.000 Euro – 10.000 Euro. Den Freien Wählern jedenfalls ist es das wert, um den ländlichen Charakter zu erhalten und zugleich eine maßvolle, gesteuerte Nachverdichtung im heimischen Garten zu ermöglichen.

Geänderter Bauplan überzeugt nicht

Der Bauträger hatte versucht in einer geänderten Version des Bauplanes, doch noch eine Zustimmung des Gemeinderates zu erwirken. Geplant waren ursprünglich zwei Doppelhäuser und vier Duplexgaragen mit Dachterrassen. In der geänderten Version wurde das hintere Doppelhaus ein wenig verkleinert, die hinteren Duplexgaragen durch Carports und Stellplätze, die vorderen durch einfache Garagen und Stellplätze ersetzt. Die Geschossflächenzahl verringerte sich von 0,49 auf 0,46. Herr Martin machte deutlich, dass sich an der massiven Überbauung des Grundstückes kaum Veränderungen ergeben. Äußerst unpraktikabel erscheint auch die vorgeschlagene Stellplatzlösung. Im vorderen Doppelhaus liegt jeweils ein Stellplatz hinter der dazugehörigen Garage. Man kann die Stellplätze also nur erreichen, indem man durch die Garage fährt. Ähnlich unpraktisch die Lösung im hinteren Doppelhaus, eine schmale Zufahrt für zwei Pkw, die kaum Wendemöglichkeit haben. In der Praxis würden vermutlich die Pkws auf die Straße als Parkfläche ausweichen. Die Freien Wähler rechnen vor: 4 Wohneinheiten bedeuten ca. 12-16 Bewohner, werden die Kinder erwachsen, kann von 8-16 Autos ausgegangen werden, Besucher nicht eingerechnet. Rechnen wir das hoch auf die umliegenden Grundstücke, die dann ähnlich bebaut werden könnten, ist eine langfristige negative Entwicklung im Verkehrs- und Parkbereich deutlich erkennbar.

 

Warum keine Einigung mit dem Bauwerber?

Besteht kein Bebauungsplan, gilt das sogenannte Einfügungsgebot nach § 34 BauGB, d.h. das Bauvorhaben muss sich in die umliegende Bebauung einfügen. Dies hört sich sehr vernünftig an. In der Praxis aber können die in der Umgebung massivsten Baukörper zum Vergleich herangezogen werden und zudem leicht überschritten werden. Herr Martin warnt: In der gängigen Praxis schaukelt sich das hoch, eine kontrollierte Bebauung ist kaum mehr möglich. Die Verwaltungsgerichte legen das Einfügungsgebot sehr großzügig aus. Würde der Gemeinderat nun dem veränderten Bauplan zustimmen, könnte zu diesem genehmigten Bauplan später eine Änderung beantragt werden, die man nicht ablehnen könnte. Prinzipiell könnte so der ursprüngliche Plan durchgehen. Das wollte der Gemeinderat verhindern.

Die Freien Wähler warnen in der Sitzung auch vor der Immobilienpreisentwicklung: Je höher das Baurecht eines Grundstückes, umso höher der Preis/qm, ein Anstieg der Grundstückspreise ist die logische Folge. So kommt es zu Angeboten über ein unbebautes Baugrundstück in Türkenfeld zum Preis von über 700 Euro/qm. Diese Preisentwicklung wollen die Freien Wähler nicht forcieren. Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde, diese Aufgabe müssen wir wahrnehmen, auch um dem Münchner Preisdruck entgegen zu wirken.

 

Veränderungssperre die Zweite?

Der Planer eines Bauantrages zu einem Neubau am Weiher machte zu Beginn seines Vortrages gleich deutlich: Wenn der Gemeinderat mit dem vorliegenden Entwurf nicht leben kann, solle man sich über eine Alternative beraten, eine Veränderungssperre möchte er auf keinen Fall riskieren.

Als Ersatzbau des alten „Weihermetzgerhauses“ ist ein Doppelhaus und ein Einfamilienhaus geplant. Obwohl die Geschossflächenzahl hier bei 0,79 liegt, ist das Maß der überbauten Fläche geringfügig größer als der Bestand. Die Schwierigkeit bei diesem Bauvorhaben sieht die Mehrheit der Freien Wähler im geplanten Flachdach (0,2 % Neigung) und der Dachterrasse. Eine städtische Architektur mitten im Altort? Zugegeben, wir waren hin- und hergerissen, Helmut Hohenleitner hätte gerne auch mal etwas Modernes und Zeitgemäßes gewagt und findet den Platz am Dorfweiher als besonders geeignet. Zitat: „Es ist nicht Aufgabe des Gemeinderates, den Bauwerbern eine gestalterische Vorgabe zu diktieren, oder gar eine individuelle Planung zu verhindern. Der Gemeinderat hat sich an den gesetzlichen Vorgaben, insbesondere Realisierbarkeit, Abstandsflächen, GFZ, GRZ , Belange der Nachbarschaft usw. zu orientieren und damit einen Einklang zwischen gewünschter, realisierbarer und zulässiger Planung zu orientieren und daraus eine vertretbare Lösung zu entscheiden. „Von mir aus könnte man dort auch ein Iglu bauen, wenn dies zulässig ist, und der Bauwerber dies so will“, pointierte er seine Wortmeldung.

Die anderen Freien Wähler Gemeinderäte fanden, dass diese Architektur an vielen anderen Stellen im Ort möglich wäre, aber nicht dort, wo wir das ländliche Ortsbild rund um Weiher und Kirche – auch als Erholungsraum für alle Bürger - erhalten wollen.

Wir stehen der modernen Architektur und den legitimen Wünschen der Bauherren offen gegenüber, fühlen uns aber auch dem traditionell gewachsenen Ortsbild in diesem Bereich verpflichtet. Ein städtisches Erscheinungsbild möchten wir vermeiden. Der Bauantrag wurde abgelehnt. Eine Veränderungssperre wurde nicht erlassen, das Gespräch mit dem Bauwerber soll gesucht werden. Laut Einfügungsgebot nach § 34 BauGB wäre übrigens das Flachdach möglich, der Gemeinderat hat auch hier – ohne Bebauungsplan – keine rechtliche Handhabe ein Flachdach abzulehnen.

Am 1. Juni findet nun ein Workshop mit dem Planer statt, für die Freien Wähler werden Johannes Wagner und Rosmarie König teilnehmen.

 

Bebauungsplan die Dritte

Wie sinnvoll oder unsinnig manche Einschränkungen in bestehenden Bebauungspläne sind, liegt vermutlich im Auge des Betrachters. In Zankenhausen jedenfalls wurde festgelegt, dass im Malerwinkel nur mit roten Ziegeln eingedeckt werden darf. Die Verwaltung hat sich die Mühe gemacht und dem Gemeinderat durch umfangreiches Bildmaterial aufgezeigt, dass innerhalb der Gültigkeit des Bebauungsplanes, das nicht immer eingehalten wird/eingehalten werden kann. So gibt es bestehende Dächer mit dunklen Ziegeln (warum auch immer) und rote Dächer mit schwarzen PV-Anlagen, die nur noch das kleinste Rot durchblitzen lassen. Dem Antrag des Bauherren auf anthrazitfarbene Eindeckung haben wir daher zugestimmt.

 

Und noch ein Bebauungsplan

Zum Bebauungsplan „Am Bühlacker“ (Einheimischenmodell) gibt es auf Nachfrage der Freien Wähler noch keine Neuigkeiten, die Gemeinde wartet noch auf die Kalkulation durch den Bauträger. In der Bürgerfragestunde – die ersten 15 Minuten jeder Gemeinderatssitzung – äußerte sich ein Bürger besorgt zum gewählten Bauträgermodell. Er kritisierte die für die Gemeinde undurchsichtige Preisgestaltung durch den Bauträger.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) erscheint ihm mit 1,0 im ersten Bebauungsplanentwurf als viel zu hoch, er empfiehlt ein für das Gebiet verträgliches Maß und schlägt eine GFZ von 0,5 vor. In diesem letzten schönen Grundstück mitten im Ort, müsse eine besonders durchdachte Planung erfolgen. Die Verkehrssituation in der Bahnhofstraße sei jetzt schon angespannt, durch die hinzukommende Erschließung ausschließlich über die Bahnhofstraße wären Nachteile für alle Anlieger und den Verkehr zu erwarten.

Der Bürger bemängelt weiterhin die fehlende Wahlmöglichkeit der Interessenten selbst bauen zu können. Dass die Grundstücke nach 3 Monaten in den freien Verkauf gelangen und diese Käufer dann nicht an die Verpflichtungen im „Einheimischenmodell“ gebunden sind, zeige, dass es in Wirklichkeit gar kein Einheimischenmodell sei, so der Bürger. Ob sich die Gemeinde bei den Planungen beraten habe lassen, beispielsweise durch den Bayerischen Gemeindetag oder andere umliegende Gemeinden, die das Einheimischenmodell realisieren, fragt er weiter. Er regt an zu überlegen, ob die Gemeinde den Grund nicht selber erwerben und ein Einheimischenmodell in Eigenregie durchführen wolle.

Die Freien Wähler nehmen die Anregungen aus der Bürgerschaft gerne auf und diskutieren diese in den monatlichen Versammlungen – jeweils am Dienstag vor einer Gemeinderatssitzung um 19:30 Uhr im Besprechungsraum des TSV Türkenfeld am Sportgelände. Alle Bürger sind zum regen Gedankenaustausch herzlich dazu eingeladen!